房企三季报：未来市场仍需看政策影响
据Wind数据显示，目前共有116家房企披露了第三季度报告，前3个季度共实现营业收入3657.05亿元，同比增长38.44％；实现归属于母公司股东的净利润405.12亿元，同比增长30.06％。
至此，房企第三季度报告已步入收官阶段。就数据而言，不少房企都已交出了亮丽的答卷。然而，就已公布季报的房企业绩，同比增长与出现下滑的企业基本上各占一半。在业绩下滑的房企中，部分中小民营房企在本季度业绩降幅较大，或预示着未来行业整合将进一步加剧。
实际上，业绩下滑已不再仅存在于中小房企，部分龙头房企亦出现不振。近日，保利地产、金地集团、华远地产等知名房企相继公布了其第三季度报告，其业绩、净利润均出现了不同程度的下降。
“部分房企的业绩下滑与调控有关系。一方面，市场竞争压力越来越大，很多房企不敢贸然提价；另一方面，调控使房地产企业对产品结构进行了调整，刚需产品占比提高，利润高的投资型楼盘比例相对降低。而在未来，房企利润率必然还会下降。”兰德咨询总裁宋延庆对记者如是说。
几家欢喜几家愁的业绩
继去年第一季度创下净利润增速低点后，房企业绩整体有所好转。据Wind数据显示，今年第一季度上市房企净利润同比增幅达到28.86％，较去年底提升了12个百分点。上半年，房企整体盈利增速为32.61％。已披露第三季度报告的116家房企中期业绩增速为41.03％。
而在已披露报告的116家房企中，前3个季度业绩增速超过100％的更是达到22家。但这背后却是实力房企经营稳健，而中小房企由于股权转让或某个项目进入结算期而影响业绩下降，出现了冰火两重天的景象。
据万科10月30日披露的第三季度报告显示，1月~9月公司实现营业收入634.2亿元，同比增长37.5％；实现净利润61.6亿元，同比增长21.3％。前3个季度公司完成开工面积1362.3万平方米，竣工面积651.6万平方米，同比分别增长56.4％和48.7％。
而中海地产早前公布的销售情况显示，其前9个月已实现合约销售额1117.9亿港元，同比增长21.6％，同时截至9月底还有认购未签约额101.4亿港元，其全年1200亿港元的销售目标已然实现。
实力房企业绩的突飞猛进，与数据不振的中小房企形成鲜明对比。津滨发展、天伦置业、深大通、绵世股份、武昌鱼的业绩降幅均超过100％，深陷亏损泥潭。其中，津滨发展净利润下滑幅度最大，达到398％，该公司亏损额同样位居众房企之首，预亏1.6亿元~1.8亿元。此外，包括凤凰股份、廊坊发展、绵世股份在内的6家房企预计出现首亏。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分房企出现业绩下滑的现象从根本上来说是前期房地产面临的问题太多，比如拿地价格较高、存货量较多、产品定位与市场不符、缺乏资金等。尤其是在过去一轮调控过程中，还没有摆脱调控给企业带来的阴影，房企的转型空间比较有限，再加上这些房企没有把握好这一轮房地产市场复苏“换仓”和“弯道超车”的机会，所以出现了业绩下滑的现象。
从未来发展趋势来看，未来房地产行业格局势必分化更明显。中小房企在一、二线城市竞争不过大型房企，或因资金短缺很难拿地，面临着缺乏土地储备、无法继续发展的困境。不难看出，未来大型龙头房企的市场占有率将会继续提高，强者更强；区域性的民营房企将面临更大的压力；中小房企的处境也会更艰难，不进则退。
现金流的尴尬
实际上，房企业绩与利润率的下滑，并不只存在于中小房企。一些龙头房企在现金流方面也出现了疲软的现象。
据保利地产的第三季度报告显示，报告期内，公司实现营业收入442.69亿元，归属于上市公司股东的净利润46.12亿元，同比分别增长41.4％和20.71％，基本每股收益0.65元。但在公司经营活动产生的现金流量方面，表现却差强人意。其净额为负80.17亿元，同比下滑173.12％。对此，保利方面表示，主要是工程款、地价等房地产项目的投入增加所致。
而业绩并不理想的实力房企，并非保利一家。
据金地第三季度报告显示，在第三季度内，公司实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18％；归属于上市公司股东的净利润7.16亿元，同比下降22.2％，每股收益0.16元。公司经营活动产生的现金流量净额为负48.02亿元，同比下滑455.80％。对此，金地表示主要是由于公司规模的增长。同时，公司第三季度末持有的货币资金为182.7亿元。
而上海实业发展股份有限公司公布的第三季度业绩数据亦是如此。今年1月~9月，该公司实现营业收入28.93亿元，同比增长4.99％；基本每股收益0.37元，同比减少35.09％。该公司应归属于上市公司股东的净利润约4亿元，同比下跌34.71％。而这一数据在中报中为2.91亿元，比上年同期减少44.35％。
对于房企净利润下降，宋延庆认为主要是两个方面的原因：一是当期结算的项目资源利润率本来就不高，导致季报出现利润率下降，此情况具有一定偶然性；二是行业趋势所致，近年来房地产行业净利润率持续下滑，每年约降1个百分点。“部分三、四线城市开发企业的净利润，进入微利时期。有的每平方米3000多元，而结算的净利润还不到300元。目前来看，地价还会上涨，建安费、营销推广费可能越来越高。而未来房价不会暴涨，因此净利润在未来还会有所降低”。
后市仍需理性
据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月28日，全国楼市在去年市场复苏的情况下继续升温，54个城市总成交量达到了250.8万套，同比增长了17.2％。其中，一线城市上涨幅度达到19.6％。预计全年有望突破300万套。
不难看出，今年楼市回暖明显，而在土地资源上，不少房企也不断扩充储备，为未来业绩释放打下基础。由此，不少业内人士对于第四季度房企业绩多持乐观态度。
但就长远来看，房企若期待业绩长期增长，仍需在企业策略上进行思考。据媒体报道，11月1日，北京市住建委召集在北京的40家拿有高价地的开发商开会，在会上宣布，今年对于高价地（或指房子售价在4万元/平方米）的项目，一律不再发预售许可证。
而中国人民银行深圳市中心支行已于近日正式宣布，对差别化住房信贷政策作出调整。从11月6日起,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70％。
从外部环境看，在十八届三中全会召开前夕，不少地区已释放出调控的种种信号，这些都增强了未来市场变化的可能性。而从企业自身看，不少企业净利润下滑已成为不争的事实，这就要求房企对未来市场进行理性考量。
“房企战略在未来要进行适时调整，通过产品创新和产品标准化来提高项目的溢价率，这是企业调高净利润的主出口。我认为，具有明显优势的企业发展会更好。核心竞争力比较突出、模式比较鲜明的企业，竞争力很明显。这就要求，第一，房企要在未来构建好资金池，靠钱生财；第二，房企要将产品结构调整好；第三，内部管理也要精耕细作，不能粗放经营。”对于后市企业如何促进业绩增长，宋延庆这样表示。
而睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文则认为，今年内房企业绩保持良好，但未来市场仍需看政策影响。“房企区域布局是否得当很关键，现阶段一线城市相对有优势，三、四线城市风险就会比较大。比如万科、中海这种进行均衡布局的比较好，鸡蛋没有放在一个篮子里”。
来源：中国民航报
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